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买二手房子要交哪些税?为啥要选“满五唯一”“满二唯一”的房子?

2016-11-25 15:36:30来源:遛天津编辑:小梦
摘要:“满五唯一”“满二唯一”的房子又有哪些优势呢?今天遛天津小编就和你一起扒一扒纳税的那些事!

 很多人买房子经常挺置业顾问提起“满五唯一”“满二唯一”,到底是什么意思呢?“满五唯一”“满二唯一”的房子又有哪些优势呢?今天遛天津小编就和你一起扒一扒纳税的那些事!

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先说契税的征收方法:

按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平(包含90平)的普通住宅,缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

当然,首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠,契税的优惠是以个人计算的。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

再讲讲增值税的征收方法:

增值税的叫法是今年5月份“营改增”之后这么叫的,原来叫营业税。

过去营业税的征收分几种情况,普通住宅:不足5年收取房屋总价的5.6%,超过5年(含5年)则免征;非普通住宅不足5年收取房屋总价的5.6%,超过5年(含5年)收取房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%。正是因为这个营业税的征收对于房屋满5年免征的规定,满足条件的房子就都把“满五”作为优势之一进行宣传。

但是“营改增”之后,这个五年就变为两年了,营业税也改为增值税,按照新的规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。于是又有了“满二”的说法。根据目前的政策,我们将不同类型的房子分为四类:不满两年,两年到五年之间,满五年非唯一、满五唯一。这里我们假设这样一个购房场景:一套面积在100平米,网签价格200万(以网签价为准),原价格为160万的二手房,购房者是第一次买房。

第一种不满两年的二手房

不满两年的二手房征税最多,一套房子在交易过程中要产生契税、增值税和个税。

① 增值税为全额征收,税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万

② 契税为全额征收,由于是90平米以下,税率为1%,税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万

③ 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息-此次增值税)×20%=1.54万

三个税种共14.1万元。

第二种两年到五年之间

这种情况免征增值税,只征收契税和个税。

① 契税仍然是全额征收,上文已经注明计算方式,税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万

④ 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息)×20%=3.68万

两个税种共5.57万元。

第三种满五年非唯一

这种房子的税费成本和第二种完全一样,免征增值税,所以税费成本也是只有契税和个税,共计5.57万元。

第四种满五唯一

这种房子只征收契税。

契税额=200万×1%=2万元。

以上我们能看出,如果购买满五唯一的住房比不满两年的住房要节省一大笔支出,如果面积越大,税费差距越大。所以我们在买二手房时,尽量选择购买满五唯一的住房,即使价格高点,也能在税收支出上找补回来。当然,如果不介意税的或者想要房子尽量新一点的可以不介意税的问题。

标签:二手房

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